Radiografía inmobiliaria: Comprar casa exige 27 veces más esfuerzo financiero que hace una década 

Comprar vivienda es hoy más difícil para los hogares colombianos que hace una década. Mientras el precio del metro cuadrado en Bogotá aumentó 164% entre 2011 y 2024, el ingreso real de las familias creció apenas 6%, una brecha que está modificando la forma de acceder a una vivienda y consolidando el arriendo como la principal alternativa habitacional en el país.

De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), el 40,4% de los hogares colombianos vive en arriendo, superando por primera vez a quienes habitan una vivienda propia, total o parcialmente pagada (39,6%). El cambio refleja un mercado en el que los altos precios de los inmuebles, las restricciones al crédito y la menor capacidad de ahorro dificultan cada vez más el acceso a la propiedad.

El impacto también se siente en el presupuesto de los hogares, según Nu Bank Colombia, una persona que recibe un salario mínimo destina entre el 30% y el 45% de sus ingresos al pago del arriendo, dependiendo de la ciudad. En Bogotá, Medellín y Cali, un apartamento supera con facilidad los $1,4 millones mensuales, mientras que incluso una habitación compartida puede costar entre $600.000 y $900.000.

Esta situación supera las recomendaciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), que señala que un hogar no debería destinar más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. Sin embargo, en Bogotá ningún sector ofrece un canon promedio que permita cumplir ese umbral para una persona que devenga un salario mínimo.

El desafío no se limita al costo de la vivienda. En Bogotá, más de 223.000 familias buscan acceder a una solución habitacional, mientras el 70,2% de los hogares tiene ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, según la Secretaría Distrital del Hábitat.

La misma entidad advierte que el crecimiento de los precios ha sido muy superior al de los ingresos. Entre 2011 y 2024, el valor del metro cuadrado aumentó 164%, mientras el ingreso promedio real de los hogares apenas avanzó 6%, provocando que siete de cada diez familias solo puedan acceder al 12% de la oferta habitacional disponible para su capacidad de pago.

A este panorama se suma el limitado acceso a financiación. Corficolombiana señala que el crédito hipotecario representa apenas el 7,6% del PIB, uno de los niveles más bajos de América Latina. Además, solo el 3,1% de los adultos accede a este tipo de financiación, debido a las altas tasas de interés, la informalidad laboral y las mayores exigencias del sistema financiero.

«El acceso a la vivienda se ha convertido en un desafío global. Cuando las familias destinan más del 40% de sus ingresos al pago de un techo, disminuye su capacidad de consumo, ahorro e inversión, con efectos sobre la competitividad de la economía», afirma Carlos Balado García, investigador de OBS Business School.

Las dificultades para acceder a una vivienda no son exclusivas de Colombia, el informe «Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad», elaborado por OBS Business School, concluye que España también enfrenta un creciente desajuste entre los ingresos de los hogares y el costo de la vivienda.

Según el estudio, desde 2018 el precio real de la vivienda en España aumentó 29,2%, mientras que el salario neto de los trabajadores cayó 3,4%. Como consecuencia, el esfuerzo necesario para comprar una vivienda ya representa, en promedio, el 44% de la renta disponible de los hogares, superando ampliamente el umbral considerado sostenible y alcanzando niveles cercanos al 60% en ciudades como Madrid y Barcelona.

El informe también advierte que el mercado español enfrenta un déficit superior a 740.000 viviendas, debido a que la creación de nuevos hogares avanza a un ritmo muy superior al de la construcción de nuevas unidades, una presión que ha fortalecido el mercado del alquiler y retrasado la emancipación de los jóvenes.

Aunque el mercado colombiano muestra señales de recuperación en las ventas de vivienda, especialmente en el segmento No VIS, el reto sigue siendo cerrar la brecha entre el crecimiento de los precios y la capacidad de pago de los hogares. En ese escenario, ampliar la oferta de vivienda asequible, facilitar el acceso al crédito y acelerar el desarrollo de nuevos proyectos serán determinantes para evitar que el arriendo deje de ser una alternativa y se convierta en la única opción para millones de familias.